検査官は購入者に古い配線を知らせなかった

Q: 家を購入する前に、住宅検査官が、この家には Romex の配線があると言っていました。 入居後、電気技師がシーリングファンを取り付けてくれました。 彼が屋根裏部屋にいると、布で絶縁された古い配線があり、アース線がなかったことがわかりました。 彼は、これは標準以下だと言い、家の配線をやり直すことを勧めたが、それには数千ドルの費用がかかるだろう。 私たちが検査官に誤りを通知したところ、彼は保険会社に請求を申し立てましたが、検査契約により、払い戻しの責任は検査に対して支払った金額の 2 倍に制限されているため、保険会社は請求を拒否しました。 何か手段はあるでしょうか？

A: あなたの状況ではいくつかの問題が生じます。 1 つ目は、住宅検査契約には責任の制限が含まれていることが多いということです。 このような制限はすべての州で強制できるわけではなく、検査官は単に軽薄な請求に対する責任を回避するために制限を含めることがよくあります。

たとえば、地質学的安定性や検査時には見えなかった欠陥など、住宅検査の範囲外の問題について申し立てを行う人がいるかもしれません。 あなたのように、屋根裏に古い配線が目に入っており、住宅検査官が誤って報告した場合、検査官はその誤りに対する責任を負うべきです。

保険会社が保険金請求を拒否したのは、住宅検査官の過失があったため、非常に疑わしい。 このポリシーの目的は、検査官の誤りや脱落を補償することです。 検査契約における責任限度額は、保険会社の補償範囲とは無関係です。 古い配線の交換は、経年劣化だけを理由に法的に義務付けられていないため、配線が損傷していない状態であれば、請求の却下は妥当かもしれません。

古い布絶縁電線は一般に「法的不適合」と呼ばれます。 これは、現在の建築基準を満たしていないものの、最初に設置された時点では合法であったため、強制的なアップグレードの対象ではないことを意味します。 布絶縁が劣化した状態の場合は、再配線が必要になります。

古い布絶縁電線に関するもう 1 つの懸念は、接地用の電線が不足していることです。 これも古い住宅では「法的不適合」とみなされますが、接地されていない電気システムには安全上の問題があるため、住宅検査報告書で開示されるべき事項です。 住宅検査報告書で下地の不足を指摘しないのは重大な不作為です。

最後に考慮すべき点は、住宅検査官による完全な開示が購入取引の何らかの側面を変えるかどうかです。 配線に布製の絶縁体が施されていることを検査官が明らかにしていたら、売主との交渉に影響を及ぼしたでしょうか? 一部の売り手は値下げを行うかもしれませんが、ほとんどの売り手は自宅の配線をやり直すことに同意しません。 多くの売主は、その家は古いので現在の基準にアップグレードする必要はないと主張します。

住宅検査官に責任問題を追及したい場合は、少額訴訟裁判所に訴訟を起こすことができます。 検査官が法的な危険にさらされた場合、保険会社に請求を再考するよう圧力をかける可能性があります。

• 認定ホームインスペクターである Barry Stone に、[email protected] に電子メールを送信します。

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